מה המשמעות של לעבוד כמתווך ללא רישיון

בישראל אי אפשר פשוט להחליט שמתחילים לעבוד בתיווך מקרקעין ואז לגבות עמלה על חיבור בין מוכר לקונה או בין משכיר לשוכר.

חוק המתווכים במקרקעין קובע כי מי שעוסק בתיווך חייב להחזיק ברישיון תיווך בתוקף.

האיסור חל גם על מי שמציג את עצמו או מפרסם את עצמו כמתווך במקרקעין ללא רישיון מתאים.

לכן, לפני שפונים למשרד תיווך או מתווך פרטי לצורך מכירה, קנייה או השכרה של נכס, בהחלט יש משמעות לשאלה האם מדובר בבעל רישיון תקף.

למה בכלל צריך רישיון תיווך?

הסיבה המרכזית לרישוי היא שהמתווך משתתף בתהליך שבו אנשים מקבלים החלטות כלכליות משמעותיות מאוד.

הוא נחשף למידע על הנכס, מציג אותו ללקוחות, מחבר בין הצדדים ולעיתים משפיע במידה רבה על הדרך שבה העסקה מתקדמת.

הרישיון יוצר רף בסיסי לעיסוק בתחום.

כיום, בין היתר, נדרש המבקש לעמוד בבחינה בדיני תיווך, והוא כפוף לתנאים הקשורים לגיל, חדלות פירעון והרשעות פליליות מסוימות.

החוק והתקנות מטילים גם חובות הנוגעות להגינות, למסירת מידע, להזמנה בכתב וכן להתנהלות מקצועית מול הלקוח.

עם זאת, חשוב להבין מה רישיון תיווך לא אומר.

רישיון אינו מבטיח שמדובר במתווך מצוין, בעל ניסיון רב או בעל יכולת גבוהה במשא ומתן. 

רישיון תיווך בעיקר קובע שמדובר באדם שעומד בדרישות החוק ולכן מותר לו לעסוק בתחום.

לכן רישיון הוא נקודת פתיחה חשובה, אבל הוא לא מחליף בדיקה של ניסיון, היכרות עם האזור, המלצות ואופן העבודה.

מה היה לפני שהיה רישיון תיווך בישראל?

חוק המתווכים במקרקעין נחקק בשנת 1996 ונכנס לתוקף ב־1 באפריל 1997.

לפני כן לא היה בישראל משטר רישוי מקצועי ייעודי שחייב אדם לקבל רישיון כדי לעסוק בתיווך מקרקעין.

זה לא אומר שלפני 1997 מתווכים היו פטורים מכל חוק.

גם קודם לכן חלו דיני החוזים, הנזיקין והוראות משפטיות כלליות אחרות.

ההבדל הוא שלא הייתה מסגרת אחת שהגדירה מי רשאי לקרוא לעצמו מתווך, מה נדרש ממנו ומה הם התנאים לקבלת דמי תיווך.

אחת התוצאות הייתה חוסר אחידות.

אדם יכול היה להיכנס לענף ללא בחינת רישוי וללא מנגנון מקצועי ייעודי שמפקח עליו.

נוצרו גם מחלוקות בנוגע לדמי תיווך, התחייבויות בעל פה, מידע שנמסר ללקוחות והגבולות שבין תיווך לבין פעולות אחרות הקשורות לעסקת מקרקעין.

החקיקה נועדה בין היתר ליצור כללים ברורים יותר ולהגן על לקוחות, שבדרך כלל נמצאים בעמדת מידע חלשה יותר מאשר המתווך.

תפיסה זו קיבלה ביטוי גם בפסיקת בתי המשפט.

אבל האם הבעיות שהובילו לרגולציה באמת היו קיימות?

כן, אך כדאי להיות מדויקים.

מהדיונים והחומרים שקדמו לחוק עולה שהיו תלונות וחששות ממשיים בנוגע להתנהלות בענף, לרבות שאלות של הטעיה, מקצועיות, גביית דמי תיווך והגנת הלקוח.

מכאן הגיע הרצון להסדיר את המקצוע.

מצד שני, קשה לקחת את המצב לפני שלושים שנה ולקבוע במספרים איזה שיעור מתוך המתווכים פעל בצורה בעייתית.

דווקא משום שלא היה אז מנגנון רישוי ופיקוח מרכזי כמו היום, גם המידע הסטטיסטי מוגבל יותר.

לכן נכון לומר שהבעיות היו אמיתיות והגיעו גם למחוקק, אך לא נכון להסיק שכל התחום לפני הרישוי היה בהכרח בלתי מקצועי.

מעניין שגם שנים לאחר כניסת רישוי התיווך לתוקף ב-1979 נותרו בעיות בענף.

בדיוני הכנסת לקראת כללי האתיקה החדשים למתווכים הוצגו נתונים לפיהם יותר משלושים אחוז מהמשיבים בסקר הרלוונטי טענו, בין היתר, להתנהלות לא הוגנת או למסירת מידע שגוי על נכסים.

זו גם תזכורת לכך כי רגולציה יכולה לצמצם בעיות וליצור מנגנוני אכיפה, אך אינה מעלימה את הבעיות לחלוטין.

מה העונש על עבודה כמתווך ללא רישיון?

כאן החוק משמעותי מאוד.

סעיף 2 לחוק אוסר על אדם לעסוק בתיווך במקרקעין ללא רישיון תקף וכן אוסר להציג או לפרסם את עצמך כמתווך ללא רישיון.

הפרת האיסור היא עבירה פלילית.

סעיף 15 לחוק קובע בגין הפרת האיסור עונש מרבי של שנת מאסר וקנס בשיעור של פי ארבעה מהקנס הקבוע בסעיף 61(א)(4) לחוק העונשין.

הקנס הבסיסי שאליו מפנה החוק עומד על 226,000 שקלים, כך שבחישוב לפי פי ארבעה מדובר בתקרת קנס סטטוטורית של 904,000 שקלים.

חשוב להדגיש שזו תקרת הענישה הקבועה בחוק ולא קנס אוטומטי שכל אדם שעבד ללא רישיון מקבל; הענישה בפועל תלויה בנסיבות המקרה וההליך המשפטי.

מעבר להיבט הפלילי יש גם משמעות כלכלית ישירה:

החוק מתנה את הזכאות לדמי תיווך בכך שהמתווך היה בעל רישיון כנדרש בעת שעסק בתיווך, לצד דרישות נוספות כגון הזמנה בכתב והיותו הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים.

לכן מי שעוסק בתיווך ללא רישיון עלול לא רק לעבור על החוק, אלא גם למצוא את עצמו ללא זכות חוקית לדמי התיווך שעליהם הסתמך.

היתרונות של רגולציה בתחום התיווך

היתרון הגדול של רישוי הוא יצירת רף כניסה וכללי משחק משותפים.

כל לקוח יכול לבדוק כי מולו אכן עומד אדם הרשום כמתווך, קיימות חובות מקצועיות מוגדרות ויש גם כתובת להגשת תלונה לשם הליך משמעתי.

הרגולציה מחייבת יותר שקיפות ותיעוד ומקטינה את האפשרות שכל אדם יציג את עצמו כאיש מקצוע מבלי לעמוד בדרישות בסיסיות.

החסרונות של רגולציה בתחום התיווך

לרגולציה יש גם מחיר.

בחינות, רישוי, אגרות וכללי ציות יוצרים חסמי כניסה ועלויות, ועלולים להרחיק מהענף גם אנשים בעלי קישורים טבעיים שיכלו להיות מתווכים טובים.

רגולציה מוגזמת יכולה לפגוע בתחרות ולהגדיל עלויות שבסופו של דבר עשויות להתגלגל ללקוחות.

חשש מעודף רגולציה והשפעתה על העלויות אף עלה בדיוני הכנסת סביב התקנות המקצועיות למתווכים.

היתרונות של תיווך ללא רישוי

בשוק ללא רישוי קל יותר להיכנס למקצוע, התחרות יכולה להיות גדולה יותר והלקוח חופשי לבחור באדם על בסיס ניסיון, מוניטין ותוצאות ולא על בסיס תעודה ממשלתית.

שוק פתוח גם מאפשר מודלים חדשים ושירותים שונים בלי שכל שינוי יהייה חייב להתאים מראש לאיזו שהיא מסגרת רגולטורית.

החסרונות של תיווך ללא רישוי

הבעיה היא שכאשר אין רף כניסה ואין גורם מפקח, האחריות לבדוק את נותן השירות עוברת כמעט כולה ללקוח.

בעסקאות מקרקעין, בהן פערי המידע גדולים והסכומים גבוהים, קשה לעיתים ללקוח להבחין מראש בין אדם מקצועי ואמין לבין מי שרק יודע לשווק את עצמו.

בנוסף, ללא מסגרת ברורה קשה יותר לקבוע כללים אחידים לגבי גילוי מידע, דמי תיווך, ניגודי עניינים ואחריות מקצועית.

אז האם באמת צריך רישיון תיווך?

אפשר להתווכח עד כמה רגולציה צריכה להיות רחבה, אבל כל עוד החוק בישראל קובע חובת רישוי, התשובה המעשית ברורה

 מי שרוצה לעסוק בתיווך מקרקעין צריך רישיון בתוקף.

ברמה העקרונית, הרישיון אינו הופך אדם למתווך טוב ואינו מבטיח עסקה מוצלחת.

תפקידו אחר: לקבוע רף בסיסי, ליצור חובות שניתן לאכוף ולתת לציבור דרך להבחין בין מי שרשאי לעסוק בתיווך לבין מי שפועל מחוץ למסגרת החוק.

המידע במאמר הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי.

לקריאה נוספת:

• למה מחירי הדירות עולים