הנדל"ן המסחרי בכפר סבא: שוק קפוא?

חשוב להדגיש: זוהי התרשמות מהשטח ודעה אישית, לא מחקר אקדמי מקיף. ייתכן שישנן גם סיבות נוספות לקיפאון, כמו תחרות ממרכזי קניות גדולים או מצב כלכלי כללי. 

בזמן האחרון רווחת הטענה שבכפר סבא יש שפע של נכסים מסחריים למכירה, אך לא כדאי לקנות עכשיו נכס מסחרי בעיר - השוק "קפוא" ואין עסקאות. 

מספיק לטייל ברחוב ויצמן המרכזי כדי להתרשם: חנויות ריקות עם שלטי "למכירה" ו"להשכרה" מקשטות את הרחוב. 

למעשה, כבר לפני מספר שנים היה כתבה שבקטע אחד בלבד ברחוב ויצמן נמנו חמש חנויות ריקות.

במקומות אחרים בעיר ניתן למצוא חנויות סגורות תקופה ארוכה, חלקן מוצעות למכירה ללא הצלחה. 

התמונה המצטיירת עגומה: הרבה נכסים מוצעים בשוק, מעט מאוד קונים בסביבה, והתחושה הכללית היא של קיפאון.

אך האם הסיבה לקיפאון היא אכן היעדר קונים? במבט ראשון נדמה שכן - אם כל כך הרבה חנויות עומדות ריקות, כנראה שאין מי שמעוניין בהן. אלא שהמציאות, כך נראה, קצת יותר מורכבת.

הקונים קיימים – העסקאות לא נסגרות

בניגוד למה שנהוג לחשוב, לא בטוח שהבעיה היא מחסור בקונים. מבדיקה לא רשמית של המצב עולה שיש בהחלט מתעניינים ברכישת נכסים מסחריים בכפר סבא. 

לא מעט אנשים מחזיקים בהון פנוי של כמה מאות אלפי שקלים והיו שמחים להשקיע אותם בחנות או משרד בעיר. 

למעשה, בשוק המקומי ידוע על רוכשים פוטנציאליים שמחפשים הזדמנויות - בין אם להשקעה לטווח ארוך ובין אם לפתיחת עסק קטן.

לכן, ייתכן שהקיפאון אינו נובע מכך שאין מי שרוצה לקנות. 

אז למה בכל זאת העסקאות מדשדשות? 

התשובה טמונה בצד השני של המטבע: המוכרים. רבים מבעלי הנכסים המסחריים בכפר סבא, כך מסתבר, אינם ממהרים באמת למכור. 

לכל חנות ריקה יש סיפור משלה, אך מבט מקרוב חושף דפוס חוזר - המוכרים מציבים רף גבוה במיוחד, אולי גבוה מדי, שמקשה על השלמת העסקה. 

הנה כמה דוגמאות מציאותיות מהשטח:

• חנות במרכז העיר (רחוב ויצמן) – חנות ברחוב הראשי מוצעת למכירה כבר זמן רב, אך בעליה מתעקש על מחיר הגבוה בכ-30% ממחיר השוק. זאת ועוד: מצב הנכס רחוק מלהיות מושלם, ואף ניתן לתארו כ"מתחת לכל ביקורת" מבחינת תחזוקה. במחיר הנדרש, הקונים הפוטנציאליים נרתעים והחנות נותרת סגורה.
  
  
• חנות ברחוב צדדי – בחלק מהרחובות הפנימיים של כפר סבא ניתן למצוא חנות קטנה שבעליה דורשת סכום הגבוה בכ-30%-40% מהשווי הריאלי של המקום. התוצאה הצפויה מראש: איש לא ממהר לשלם מחיר מופרז כזה, והחנות עומדת נטושה במשך חודשים ושנים.
  
  
• נכס להשכרה עם בעל בית "קשה" – לא רק במכירות עסקינן. ישנן גם חנויות המוצעות להשכרה אך נותרות ריקות, משום שאף שוכר פוטנציאלי לא מצליח להגיע לעמק השווה עם בעל הבית. המשכיר מערים קשיים עד שכולם מתייאשים וממשיכים הלאה. הנכס שלו, איך לא, ניצב ריק.
  
  

במקרים הללו - ואינם היחידים מסוגם - לא הקונים הם שחסרים, אלא המוכרים הריאליים. 

יש מי שרוצה לקנות או לשכור, אך העסקאות נופלות בשל פער ציפיות עצום. 

בעלי הנכסים הללו, במרביתם, אינם לחוצים למכור: יש להם גב כלכלי יציב והם יכולים להרשות לעצמם לחכות. 

לחכות למה? ייתכן שלרגע בו יופיע הקונה הנדיר שמוכן לשלם מחיר מופרז. במילים אחרות, כפי שאומרים בשפת העם – הם מחפשים פראייר. 

כן כן, זה לכם בעלי הנכסים, אם יש לכם נכס ששווה X ואתם מבקשים עליו 30% יותר, "אתם לא מחפשים קונה - אתם מחפשים פראייר". 

במצב כזה מה הפלא שהנכס נשאר על המדף זמן רב? הרי קונים רציניים, שאינם פראיירים, יירתעו מהמחיר הגבוה וימשיכו לעסקה הבאה.

מוכרים לא באמת מוכרים

התנהלות זו של מוכרים "לא לחוצים" היא בעיה רצינית מאוד. רבים מבעלי החנויות והמשרדים בכפר סבא מחזיקים בנכס כהשקעה ארוכת טווח, ולעיתים קרובות הוא כבר שולם במלואו לפני שנים. 

המשמעות: אין עליהם עול של משכנתא חודשית גדולה, והם לא מרגישים דחיפות למכור במחיר השוק הנוכחי. 

אם ההכנסות מדמי שכירות אינן קריטיות עבורם, הם יעדיפו להשאיר חנות ריקה ולא "להתפשר" על מחיר נמוך מכפי שדמיינו. 

המוכר יפרסם את הנכס בלוח המודעות, אולי אף יראה אותו לכמה מתעניינים - אבל בשורה התחתונה לא יהיה מוכן לרדת לדרישת השוק. 

וכך, נכסים יכולים לעמוד חודשים ואף שנים ללא תנועה, בהמתנה ללקוח קסם שישלם את מה שמתבקש.

בעלי הנכסים האחרים שרוצים למכור

כאשר בעל נכס מפרסם את נכסו באתרי מודעות במחיר הגבוה ב-30%–40% מהשווי הריאלי, הוא לא רק מקשה על מכירת הנכס שלו - אלא גם יוצר השפעה רחבה על השוק כולו. 

בעלי נכסים אחרים, שגם הם מעוניינים למכור, נחשפים למחירים המופרזים הללו ומשווים אליהם את הנכסים שברשותם. 

כך נוצרת אשליה של שוק שערכיו גבוהים בהרבה מהמציאות בפועל.

התוצאה: גם מי שכן רוצה למכור במחיר אמיתי מתקשה, משום שהרף שאליו כולם נשאבים פשוט לא משקף את המצב בשטח - והשוק נותר קפוא.

חשוב להדגיש: זוהי התרשמות מהשטח ודעה אישית, לא מחקר אקדמי מקיף. ייתכן שישנן גם סיבות נוספות לקיפאון, כמו תחרות ממרכזי קניות גדולים או מצב כלכלי כללי. 

ואכן, אי אפשר להתעלם מהקשר בין ריבוי הקניונים והמרכזים המסחריים החדשים בכפר סבא לבין דעיכת העסקים במרכז העיר. 

עם זאת, הסיפורים שמאחורי שלטי "חנויות למכירה" ו"משרדים להשכרה" ברחבי העיר מגלים תובנה ברורה: השוק אינו קופא רק בגלל חוסר ביקוש - הוא קופא מפני שהמוכרים אוחזים חזק במחיריהם.

בין קיפאון להפשרה – לאן ממשיכים מכאן?

כאשר בעלי הנכסים מחזיקים בעמדתם ולא זזים, הקיפאון בשוק נמשך. במצב כזה, כל הצדדים מפסידים: המוכרים לא מקבלים תמורה על נכס שעומד ריק, הקונים לא מצליחים לרכוש נכסים גם כשיש להם אמצעים, והעיר כולה סובלת מרחובות עם חנויות סגורות ומסחר מדשדש. 

ייתכן שהמצב יימשך עד שתגיע נקודת רתיחה - למשל, אם בעלי הנכסים יזדקקו למזומן או אם יגיע שינוי כלכלי רחב יותר שיאלץ הורדת מחירים. 

בינתיים, האמרה "השוק קפוא" הופכת לנבואה שמגשימה את עצמה: כל עוד כולם משוכנעים שלא כדאי לקנות עכשיו בכפר סבא, העסקאות אכן לא יוצאות לפועל.

בסופו של דבר, ה"קרח" בשוק הנדל"ן המסחרי של כפר סבא עשוי להתחיל להפשיר רק כאשר המוכרים יסתכלו במראה ויבינו שאין באמת קונים פראיירים בתור. 

הורדת מחירים לשווי האמיתי, גמישות במו"מ והתאמת ציפיות למציאות - צעדים כאלה יכולים להחזיר את התנועה לשוק. 

עד אז, רחובות העיר ימשיכו לספר את הסיפור בשלטי ה"להשכרה" המאובקים, ותושבי כפר סבא ימשיכו לתהות מתי המצב הקפוא הזה יגיע לסיומו.