טיפים לקונה ולמוכר
מוכרים את הדירה בשעה טובה , כמה טיפים שצריך לדעת לפני המכירה .
בשלב הראשון צריך לדעת מעבר לכתובת הנכס את גוש והחלקה ותת החלקה
ישנה אפשרות בתשלום 10 שקלים להדפיס את הנסח טאבו עדכני ע"י רישום בגוגל , נסח טאבו ולבחור את האופציה מרוכז ולציין את מספר הגוש והחלקה .
טיפ נוסף במידה ודירתכם בקומה האחרונה או בדו קומתי ,ברוב המקרים יחול עליכם המוכרים , תשלום היטל השבחה ,זאת אומרת תשלום בעבור זכויות לבנייה בגג ,בדרך כלל לעוד 40 מ"ר נוספים ,יש דרך לברר את גובה התשלום ע"י העירייה המקומית ,ברוב המקרים החישוב של העירייה הוא על כל 10 מ"ר מגודל הדירה חיוב של 1000 שקל , לדוגמא : ודירתכם רשומה בארנונה 92 מ"ר סביר מאוד שתשלמו 9200 שקל בעבור המיסים לעירייה לטובת היטל ההשבחה .
במידה ויש לכם משכנתא לדירה ,צריך להזמין מהבנק ,פירוט ליתרה עדכנית לסילוק המשכנתא ,וזה חובה לפני חוזה , יש דרך לחסוך עלויות בדרך ע"י הודעה מוקדמת לבנק מראש שאתם מתכוונים לסלק את המשכנתא תוך חודש ימים באמצעות שליחת פקס וכך תחסכו עמלות בדרך חסכון של 1000 שקל ויותר.
מומלץ לאחר שנימצא קונה פוטנציאלי והמחיר מקובל על הצדדים , לסכם תנאי תשלום מראש ,בדרך כלל הדרישה של הבנקים ברוב המקרים , דורשים קודם את תשלום ההון העצמי ותשלום שני חלק מהמשכנתא ומפתח סוף יתרת המשכנתא זאת אומרת תשלום המשכנתא מחולק ל-2 חלקים והוא אחרון
במידה ויש תנאי תשלום מסוכמים ותאריך פינוי , העסקה ברוב המקרים על דרך המלך .
לכם הקונים הלוקחים משכנתא לאחר שיש לכם אישור עקרוני שמאפשר לכם לקחת משכנתא ,תבקשו פלט שמאים מטעם הבנק על מנת להזמין את השמאי תרום חוזה ,זאת אומרת לפני החתימה ולא אחרי ,עולה קצת יותר אבל בדרך הזאת אין לכם דאגות ולא סיכונים מהסיבה שהבנק שנותן את המשכנתא למשל ואתם לוקחים 70% מערך הנכס , אתם תקבלו 70% מהערכת השמאי ולא לפי חוזה תמיד הנמוך מבניהם ,לדוגמא קניתם דירה שעולה 900.000 שקל וציפתם לקחת 70% משכנתא זאת אומרת 630.000 שקל
והשמאי העריך את הדירה ב-850.000 שקל אתם תקבלו מימון מהבנק לפי 850.000 שקל ולא לפי חוזה
זאת אומרת מימון של 595.000 שקל וכך יחסר לכם 35.000 שקל להשלים את העסקה ,ושקונים בית כל 1 שקל ספור לכן מומלץ להביא את השמאי תרום חוזה .
לכם המוכרים מומלץ למכור את הנכס לפני שאתם מתחייבים לנכס חדש אחר ,מומלץ לסכם פינוי של 10 חודשים פינוי ,הזמן יספיק לכם למצוא נכס חלופי ,במידה ומכרתם את דירתכם לבצע עסקה קנייה חדשה מייד ובאותה התקופה של המכירה ,השוק הוא דינמי והשווי ערך משתנה .
טיפ חשוב שרוצים לבצע עסקה ,בחרו עו"ד שמתמחה בחוזים בנדל"ן בלבד ,ולא ע"י חבר עו"ד שמוכן לעשות לכם בחינם או בסכום סמלי עסקת נדל"ן היא הגדולה בחייכם על תנסו לחסוך בתשלום העו"ד ,
שקט שווה כסף . בקשו מהעו"ד שיבדוק את הנכס בעירייה במחלקת הנדסה , ושיצלם לכם את ההיתר ואת התסריט , יש מקרים שהדירה שאתם קונים כיום משופצת ל- 4 חדרים ורשומה בתסריט בתור 3 חדרים ואתם משלמים בעבור 4 חדרים ולא כפי שמצוין בתסריט שימו לב ובדקו טוב מה אתם קונים ,וכמה אתם משלמים , בנוסף ביקשו מהעו"ד שיוציא לכם דיסקט מהטאבו ,אתם צריכים לתת לשמאי בנוסף צריך לשמאי במעמד הפגישה 1-נסח טאבו עדכני 2- תסריט 3- היתר 4- דיסקט 5-טופס ארנונה 6-צילום תעודת זיהוי 7- במידה ונחתם חוזה לצרף .
חשוב לבקש מהעו"ד שיציין בחוזה ,במידה וועד הבית יחליט לשפץ את הבניין או את המעלית או הביוב או יגרם נזק לבניין ,כל מה שסוכם ע"י הוועד יחול על המוכר לפני כניסת הקונה .
בברכה
יעקב ויצמן
נדל"ן חולון www.nadlan-holon.co.il
