מה לבדוק וכיצד לצמצם עלויות בקניית דירה חדשה
קונים דירה חדשה? קיבצנו עבורכם שלל המלצות וטיפים להתנהלות נכונה עוד משלב הטרום-רכישה, דרך שלב הרכישה ועד לבדיקת הליקויים במעמד קבלת הדירה החדשה מהקבלן
לפני שרוכשים דירה
בשלב המאד ראשוני, שבכלל חשבתם לרכוש דירה בפרויקט מסוים, חשוב לבדוק
שלקבלן יש בכלל היתר בנייה על הקרקע. בדקו גם, שבבניין שבו ממוקמת הדירה שאתם מתעתדים לרכוש, אין קומת מסחר, דבר שעלול ליצור רעש, לכלוך, וגם להוריד את ערך הדירות הסמוכות ואת האטרקטיביות שלהם בעתיד. במידה וזו שכונה חדשה בדקו קירבת בתי ספר וגני ילדים בנוסף במידה ויש שטח ריק מול הבניין או בעורף והצדדים
ביקשו מהקבלן את גוש והחלקה ובדקו בעירייה או ברשות המקומית מה באמת מתוכנן בקרקע זו בעתיד, כך לא תהיו מופתעים לגלות מה אולי עומדים לבנות שם.
לא מעט מהרוכשים הפוטנציאליים, מתלבטים באיזה קומה כדאי לגור. בדרך כלל, קומה שנייה ושלישית הן המבוקשות ביותר &ndash זה מקום טוב באמצע, ולא פלא שמרבית האוכלוסייה מעדיפה קומות אלה, לא מעט אנשים לא אוהבים מעליות ואף פוחדים ממקומות גבוהים.
מיקום הדירה יכול להיות רלוונטי בכל הקשור לכיווני אוויר, מה שיכול להכניס חום או קור, לכן יש לקחת זאת בחשבון מכתחילה. דרום-מערב: לאוהבי שמש, יוצר דירה מאוד חמה כך גם בכיוון דרום-מזרח. צפון-מזרח: לאוהבי דירות קרות כמעט ללא שמש ( שמש מזרחית בשעות הבוקר עד השעה 11:00 ). צפון-מערב: לאוהבי שמש אחה"צ מהשעה 15:00 ועד השקיעה ובריזה בשעות הבוקר והערב. הכיוונים המומלצים ביותר הם: דרום-מערב
וצפון-מערב.
במעמד הרכישה
התבייתם על דירה? בשעה טובה, אך זו רק תחילת הדרך...בשלב הראשון בקניית דירה חדשה מקבלן יש לשלם שכר טרחת עו"ד לקבלן בסך 1.5% עד 2% בתוספת מע"מ. ויש לבדוק, שסכום זה כולל רישום בטאבו והעברות. אל תסתפקו בעו&rdquoד של הקבלן &ndash למרות ההוצאה הנוספת, צרפו גם עו"ד מטעמכם שישמור על האינטרסים שלכם ויגן עליכם במידת הצורך. בקנייה מקבלן חשוב מאוד לבדוק שהקבלן מלווה ע"י בנק שנותן ערבות בנקאית על-פי חוק המכר. מומלץ לשלם לקבלן את מלוא התמורה כמה שיותר מוקדם, מכיוון שבאמצע כל חודש, עלול הסכום להשתנות מכיוון שהוא צמוד למדד תשומות הבנייה, והוא תופח בשנה בממוצע של כ-3 עד 3.5%. לדוגמא: קניתם דירה בסכום של 1,200,000 שקל ושילמתם בחוזה 20% מערך העסקה כלומר, 240.000 שקל, ונשאר לכם 960,000 שקל למשך תקופה של 24 חודשים נוספים, הדירה תתייקר בלמעלה מ-48,000 שקל בשנה. על פני שנתיים הסכום כבר יתקרב לכ-90,000 שקל תוספת! ניתן לחסוך עלות זו ע"י לקיחת משכנתא מוקפאת כלומר, להתחיל לשלם רק את הריבית של המשכנתא לתקופה של 24 חודשים. עבור משכנתא מוקפאת תאלצו לשלם בכל חודש 1,500-2,000 שקל בממוצע כלומר, 24,000 שקל לשנה ועד 50,000 שקל לשנתיים וכך תחסכו חצי מסכום התשלום.
חשוב לציין כי בהתאם למועדים שנסגרו בחוזה, במידה והקבלן לא עמד בזמנים ומסר לכם את הדירה באיחור, אתם זכאים לקבל פיצוי כספי שערכו כ-4,000 שקל ואף יותר בכל חודש (שווה ערך לשכר דירה חודשי), עד למסירה בפועל.
משדרגים את המטבח
לכל אחד מאיתנו סגנון חיים שונה, שמתבטא בדירה שמעוצבת שונה בהתאם לצרכיו. עוד לפני שנכנסים לדירה חדשה שנרכשה מקבלן, כדאי להשקיע זמן, מחשבה, תכנון וכמובן גם כסף, בהתאמת הדירה בכל הקשור לתכנון, לעיצוב ולתשתיות. הקפידו לבדוק שהמטבח שהקבלן מציע, מתאים לכם, ומרבית הסיכויים שלא &ndash לכן יש לשנות את התכנון הקיים מבעוד מועד, וכמה שיותר מוקדם, כי לאחר הביצוע תאלצו לשלם פי שלוש על השינויים שתדרשו. במסגרת התכנון, יש לקחת בחשבון היכן יוצב המקרר, התנור, הכיור, ופריטים נוספים, ובהתאם למיקומם הפוטנציאלי, לתכנן נקודות חשמל וקווי מים וגז. כל צנרת החשמל, המים והגז תמוקם מתחת לריצוף, לכיוון המרפסת החיצונית, במידה וישנה כזו.
מומלץ לחפות את חיפוי הקיר במטבח בשיש. יש לכך יתרון ברמה האסתטית, וזה מרשים בהרבה, למרות שאין הבדל משמעותי בשדרוג. שיש מומלץ לרכוש בחברה טובה, ולהימנע בלעשות עסקים עם "חאפרים" שמנסים לפתות במחיר זול. הקפידו לקבל אחריות כללית מהחברה וגם אחריות ספציפית של סוג השיש. בררו מראש חברת האם במחיר ההתקנה כלולה הרכבת הכיור והמחיר כולל את ההובלה. ישנן יצרניות מטבחים רבות שעובדות עם הקבלן, אך מומלץ לא להשתמש בהם ברוב המקרים, בין היתר מכיוון שתדרשו לשלם יותר מאשר אם תבחרו ביצרנית מטבחים אחרת. ברוב המקרים, זיכוי מטבח מהקבלן בין 5,000 שקל ל-10,000 שקל. כמו שצוין בתחילת המאמר, מטבח בוחרים בשלב הראשון חשוב מאוד גם אם אתם בוחרים לעשות באופן עצמאי צריך מידות ומיקומים נכונים לפני ביצוע.
טיפ: חיפויי קיר או מרצפות, מומלץ לרכוש בכמות גדולה ב-20% ממה שבאמת צריכים, וזה לשם הביטחון, שכן אם בעתיד לא יהיה הדגם או הסדרה הייחודית במלאי, תוכלו עדיין לתקן או להחליף את החלקים שנפגמו בדירה.
מיזוג, מקלחת
גם הסלון דורש מחשבה ותכנון מוקדם. בעידן הנוכחי, כדאי להטמיע בקיר תשתית עם כבלים כהכנה לארבעה רמקולים של קולנוע ביתי, גם אם לא בטוח בכלל שתעשו בהם שימוש. חישבו גם היכן תהייה הטלוויזיה הדקה, במידה והיא תלויה או מוצבת &ndash הכינו לה נקודת חשמל ואזור המיועד לשקעי תקשורת כבלים.
אם יש מרפסת-שמש או גינה, מקמו שם את מדחסי המזגנים. אוהבים מנגל? הוסיפו במרפסת נקודת גז ותאורה הולמת, ובימי הקיץ הלוהטים, אולי תתקינו בריכה להנאת המשפחה, אז הקפידו לתכנן שטח חלק ונקי עם נקודה למים וגם לביוב.
כל תחום המיזוג, מחייב ייעוץ של אנשי מקצוע מתמחים ולא של שיפוצניקים &ldquoרגילים&rdquo. בדרך כלל, רצוי להתקין מספר מזגנים מאשר להסתמך על מזגן מרכזי אחד, שעלול להיות פחות חסכוני בתפעול. יועץ המיזוג יוכל להמליץ לכם היכן למקם כל מזגן על מנת לקבל יעילות וגם חיסכון באנרגיה. כמחשבה קדימה ועל מנת לא להיתקע עם מכשירים שלא עוברים בדלת, יש לבדוק את מימדי הפתחים: רוחבו של פתח מינימלי לכניסה לחדר אמבטיה ראשית וכניסה למרפסת שירות יעמוד על 71 ס"מ. קחו בחשבון, שאם המידה קטנה יותר, הכנסת מכונת כביסה סטנדרטית שרוחבה 60 ס"מ עלולה להוות בעיה, בעיקר בשל העובדה שעומק משקופים פנימה בכל צד כ-5 ס"מ. במידה ויש נישה לארון קיר, עומק מינימלי דרוש לא פחות מ-61 ס"מ - פחות ממידה זו לא ניתן להרכיב ארון הזזה.
ליקויי בנייה וגימור
הגענו לשלב המוחשי, כלומר, השלב בו הקבלן מוסר לכם את הדירה, בשעה טובה. אבל, אל תסכימו לקבל אותה, בטרם בדקתם שאין ליקויים, כפי שנתאר להלן. ברוב החוזים, מותר לקבלן לסטות עד 5% מהסך הכולל של שטח הדירה. לכם יהיה קשה לעקוב אחרי שינויים שבוצעו, לכן מומלץ מאוד לפני קבלת המפתח להביא מהנדס בניין חיצוני מטעמכם שיבדוק את הנכס לפני המסירה. עלות ממוצעת של בדיקת מהנדס: 1,200 שקל. המהנדס יוכל לגלות עבורכם ליקויים שונים שלכם אין שום כלים לדעת עליהם. למשל: במרפסת-שמש ישנם שיפועים שמתנקזים לניקוז, יש לבדוק שהעבודה נעשתה כראוי ע"י מילוי מים ולבדוק אם נשארה שלולית או יש מדרגות. גם באמבטיה הראשית יש שיפוע לכיוון הניקוז צריך למלא בה מים ולבדוק שלא נשארה שלולית שעלולה לגרום במשך הזמן לאבנית וירקת. בדיקות נוספות יש לבצע טרום הכניסה: נקודות החשמל בדירה, שהן עובדות ומתפקדות היטב, אטימה של החלונות - שאין נזילות מים פנימה, וגם, שהדלתות והחלונות עובדים היטב, כולל תריסים חשמליים. יש קבלנים שמשתמשים במילוי חול לפני שהם מרצפים. במידה ודירתכם בנויה בשיטה זו, יש לבדוק חשוב מאוד מאוד שלא נוצר מצב בו חול הרטוב חלחל מדפנות הפנלים, דבר שיכול לגרום לרטיבות ועובש בכל חיי הדירה, אלא אם העניין מטופל ביסודיות כלומר, הוצאת הריצוף וביצוע התהליך מחדש עם חול יבש.
שיפוץ שכזה יעלה אלפי שקלים, ושימו לב, לא תמיד הקבלנים ישושו לבצע את התיקון המתבקש. עוד בענייני מרצפות: הקשה באמצעות מקל תניב צלילים שיעידו אם המרצפה חלולה, ויש להחליפה. צריך לבדוק שחומר המילוי רובע אכן מלא בכל המרצפות ושהם בקו ישר עם הפנלים. יש לבדוק שבאמבטיה והשירותים כל הקווים ישרים ובנוסף, צריך לבדוק את פלס הקירות ע"י מודד.
כמה זה עולה לנו?
אז כמה בעצם יוצא מחיר הדירה? מסתבר, שבדרך כלל, הוא תופח בהרבה ביחס למחיר המקורי, בעקבות תיקונים, תוספות, ושירותים נלווים. בשביל לסבר את האוזן, הנה סיכום עלויות מוערכות שיהיה עליכם לשלם בסופו של דבר, במידה ורכשתם דירה שמחירה כ-1.200.000 שקל, במעמד קבלת המפתח. מחיר הדירה: 1,200,000 שקל. לכך התכוננו להוסיף:
עלויות מימון וטיפול:
עו"ד מטעם הקבלן: 27,840 שקל עו"ד נוסף 4,176 שקל פתיחת תיק בבנק 1,500 שקל נוטריון 250 שקל אגרות 500 שקל רישומי טאבו 450 שקל משכנתא מוקפאת ריבית לשנתיים 50,000 שקל שכירות למשך שנתיים למשך 24 חודש לפי 3,500 שקל לחודש 84,000 שקל.
עלויות תשתיות:
חיבור גז 1,700 שקל חיבור מים 400 שקל תאורה 5,000 שקל רשתות 4,000 שקל
עלויות תוספות ושדרוגים:
שדרוגים לקבלן 15,000 שקל מהנדס בניין בודק 1,200 שקל שדרוגי חיפויים דקורים ברזים 3,000 שקל רזרבות אריחים 800 שקל התקנות מוצרי חשמל 1,000 שקל מחמם גז 3,500 שקל דלתות פנים 8,000 שקל ארונות קיר 9,000 שקל מטבח 30,000 שקל שיש 10,000 שקל כיור 2,000 שקל מקלחונים 2,000 שקל מזגנים+גבס 20,000 שקל ארון אמבטיה הורים 2,000 שקל. לסיכום: בסופו של דבר, תעלה לכם הדירה 1,490,000 שקל (לא כולל רהיטים ומוצרי חשמל).
ומה עם דירת-יד שנייה?
קניית דירה חדשה זה לא עסק פשוט ובוודאי שאינה מתאימה לכל כיס. כפי שהדגמנו, דירה שעלתה על הנייר 1,200,000 שקל תופחת במפתח לסכום של כ-1,500,000 שקל לערך. יהיו שימתינו תוך מחשבה שהמחיר אולי יירד. למרבה הצער, מאז קום המדינה, מחירי הנדל"ן רק עולים ועולים, כך שלא צפוי שינוי מהותי. אולי ללכת על דירות יד-שנייה ולשלם פחות מ-1,500,000 שקל עבור דירת חלומותיכם? לעיתים אכן, יש לכך עדיפות מסוימת.
לכל המתלבטים האם כדאי לקנות דירה חדשה או דירה יד שנייה, פשוט השווו מחירים ובצעו חישובים רלוונטיים וכך תהיו ערוכים לקניה המשמעותית והגדולה בחייכם.
הנה מספר דוגמאות להבדלי המחירים: דירה יד שנייה באותה השכונה (לא משודרגת, סטנדרט קבלני) צריכה לעלות 1,350,000 - 1,400,000 שקל דירה יד שנייה משודרגת באותה השכונה תעלה כ-1,500,000 - 1,600,000 שקל דירה יד שנייה מפוארת, מאובזרת ובסטנדרט גבוה מאד באותה השכונה, בסטנדרט גבוה מאוד מפוארת מאובזרת יכולה לעלות עד 1,700,000 שקל.
*כל הכתוב במאמר זה הוא בגדר המלצה בלבד ואין להסתמך על חישובים, מספרים או שיקולים אחרים. אין בכוונת המאמר לפגוע בשום גורם או צד כלשהו.
יעקב ויצמן
נדל"ן חולון
www.nadlan-holon.co.il
