מתאריך 2023-07-02 00:00:00
יוון היא רפובליקה פרלמנטרית השוכנת לאורך הים התיכון בדרום מזרח אירופה. היא גובלת בצפון בולגריה, הרפובליקה של צפון מקדוניה ואלבניה מצפון, הים היוני ממערב, הים התיכון מדרום, הים האגאי וטורקיה ממזרח. בירת יוון היא אתונה, השפה הרשמית היא יוונית והמטבע הוא היורו (EUR).
עם פרוץ המשבר הכלכלי העולמי ומשבר החוב האירופי בשנת 2008, שרר האיחוד האירופי במיתון כלכלי מתמשך, כאשר מספר מדינות באיחוד, בדגש על קפריסין, יוון, איטליה, ספרד, פורטוגל ואירלנד, נזקקו לסיוע כלכלי. בשנת 2010 פקד את יוון משבר כלכלי. שיעור האבטלה הגיע בשיאו ליותר מ-25% מכוח העבודה, הבנקים הפסיקו להעניק משכנתאות לרוכשים, שוק הדיור היווני הגיע לנקודת קיפאון. אחת ההשפעות של המשבר הכלכלי ביוון היה על שוק הנדל"ן. מחירי הנדל"ן ביוון צנחו ובמקומות מסוימים נחתכו בשיעור של למעלה ממחצית מערכן. בעקבות המשבר נאלצה יוון לבקש סיוע ממדינות האיחוד האירופי ומקרן המטבע הבינלאומית ולהסכים לתנאים של מספר תכניות חילוץ. במסגרת תכניות החילוץ, שהאחרונה מבניהן הסתיימה בקיץ 2018, יוון קיבלה סיוע בסכום קרוב ל-300 מיליארד אירו ונאלצה להנהיג רפורמות ותכניות צנע, שכללו קיצוצים חדים בתקציבי הרווחה, בתנאי הפנסיה ובהעסקה במגזר הציבורי. בזכות תכנית השיקום של הממשלה וממיליארדי הדולרים שגרמניה העניקה לה, יוון הצליחה לצאת מהמשבר.
בשנים שלאחר המשבר ולאחר שלוש תכניות חילוץ של האיחוד האירופי, הכלכלה ביוון החלה להתייצב ומציגה שיעורי צמיחה חיוביים. החל משנת 2019 ישנה מגמה מעורבת של עליית מחירים בשוק הנדל"ן. האפשרות להניב תשואות בנדל"ן תמיד מוגבלת בזמן ולכן משקיעים שזיהו את התחזקות הכלכלה ואת ההתאוששות המהירה של המדינה יכלו לנצל את חלון ההזדמנויות להשקעות נדל"ן ביוון ולמצות את העליות הצפויות בשוק.
בשנת 2019 במסגרת הוועדה הכלכלית, פרסם ראש ממשלת יוון שורה של צעדים כלכליים שמטרתם הייתה להפוך את מדינת יוון ליעד השקעה אטרקטיבי למשקעים זרים. כאשר לצד הקלות בירוקרטיות (בעיקר בתחום הנדל"ן), ניתנו גם הקלות מס משמעותיות.
רפורמות המס של ממשלת יוון והפחתת המס על השקעות נדל"ן, כמו גם סכום ההון העצמי הדרוש לרכישת נדל"ן והקרבה הגאוגרפית, משכו משקיעים ישראליים להתעניין בהשקעות נדל"ן ביוון ושילובן עם הזדמנויות מס נדירות גם מכוח הוראת השעה של הדין המקומי ביוון שמיטיבה מאוד עם משקיעים זרים וגם מכוח הוראות אמנת המס המיוחדת בין ישראל ליוון, שקובעת זכות מיסוי בלעדית למדינת המקור ללא צורך בהשלמת מס במדינת המושב.
אחד השווקים עליהם משפיעה הפריחה המחודשת הוא שוק הנדל"ן במדינה המהווה בשנתיים האחרונות יעד למשקיעים, בין היתר בזכות ראש ממשלת יוון שנקט בשורת צעדים של הקלות במסים, כמפורט להלן, וזאת במטרה לעורר את שוק הנדל"ן ביוון ולהפוך אותה ליעד השקעה אטרקטיבי בתחום הנדל"ן במיוחד למשקעים זרים. להלן תקציר מיסוי שחל ביוון על השקעות נדל"ן:
1. מס על רווחים של חברות או שותפויות ביוון - 22%.
2. מס על הכנסות משכירות דירת מגורים בידי יחיד יחסית גבוה 15% מס עד 12 אלף יורו בשנה, 35% מס עד 35 אלף יורו בשנה. 45% מס מעל 35 אלף אירו בשנה. בסיס המס ביוון הוא 95% ממחזור השכירות.
3. שיעור ניכוי המס במקור בעת חלוקת דיבידנד לתושב זר הוא 5% בלבד!
4. ככלל, רווח הון ממימוש מקרקעין ביוון בידי יחיד כפוף למס רווח הון בשיעור 15%, עם זאת נכון להיום, קיימת ביוון הוראת השעה המעניקה פטור ליחיד (בלבד) ממס על רווח הון ממכירת מקרקעין, שאינה בעלת סממן עסקי.
שימו לב! ככל שנסיבות המכירה תשקפנה מכירה בעלת סממנים עסקיים, המכירה תמוסה במס מלא ביוון. זאת אומרת שגם אם מכרתם נכס מקרקעין אחד, אבל המכירה תהייה בעלת סממן עסקי/מסחרי (למשל: תקופה החזקה קצרה), הדבר עלול לשלול את הפטור ממס רווחי הון כי החוק היווני קובע שכל פעילות עסקית חייבת בשיעור מס של עד 44%. יש פרשנויות בחוק לגבי איזו פעילות נכנסת להגדרת פעילות עסקית ואיזו תוגדר פסיבית ולכן חשובה מאוד ההבחנה בין פעילות "עסקית" לבין פעילות "הונית".
באופן כללי, רווחי הון נכללים ברווחים החייבים במס חברות יווניות. כאמור לעיל, חברות המוגדרות "תושבות יוון לצורכי מס" ממוסות על הכנסותיהן ברחבי העולם, לעומת זאת חברות "תושבות חוץ" ממוסות ביוון רק על הכנסה ממקור יווני שהן מפיקות בגבולות יוון. הכנסה מנדל"ן ביוון במסגרת פעילות חברה תמוסה בשיעור מס החברות של 22%. במידה ובעל מניות תושב ישראל מעוניין למשוך רווחים "עד הבית" כדיבידנד, יחולו הוראות האמנה, שקובעות ניכוי מס במקור על הכנסות מדיבידנד בשיעור 5%. כתושב ישראל יידרש להשלים בישראל את המס שחל על הכנסות מדיבידנד בשיעור 30%.
באופן עקרוני, בכפוף להוראות אמנת המס הרלוונטיות, מס הכנסה ביוון יושת על כל יחיד שמפיק הכנסה ביוון, ללא קשר לאזרחות או מקום מגוריהם הקבוע. תושבים קבועים ממוסים במס על הכנסתם העולמית ביוון. שיעורי המס ובסיס מס מורחב החלים על הכנסות שמקורן בנדל"ן הם: עד הכנסה של 12,000 אירו יחול שיעור מס 15%, מעל הכנסה של 12,000 אירו ועד 35,000 אירו - יחול שיעור מס 35% וכל הכנסה מעבר ל-35,000 אירו תמוסה בשיעור 45%. בנוסף יחול "מס סולידריות" בשיעור שנע בין 0% (עד הכנסה שנתית של 12,000 אירו) לבין 10%.
נוסח אמנות המס של ישראל עם מדינות שונות מעניק בד"כ זכות מיסוי ראשונה במדינת המקור (המדינה בה מצוי המקרקעין מניב ההכנסה) וזכות מיסוי שיורית למדינת המושב של המשקיע. כלומר, בישראל יש חובה לשלם את המס על פי הוראות הפקודה וזאת בהתחשב בזיכוי מס הזר ששולם. ישנן אמנות שבהקשר זה כוללות הוראות חריגות. כך למשל, הוראות אמנה המס עם מדינת יוון, קובעות שהכנסות ממקרקעין שמפיק תושב מדינה אחת במדינה האחרת, ימוסו במדינה האחרת בלבד, דהיינו זכות מיסוי בלעדית במדינת המקור (יוון) גם לגבי הכנסות משכירות מקרקעין (סעיף 6 לאמנה) וגם בסעיף בדבר רווח הון ממכירת מקרקעין (סעיף 13 לאמנה).
לגבי רווחי ההון קובע סעיף 13 לאמנה כי רווח הון ממכירת נכס מקרקעין בידי תושב ישראלי ימוסה רק במדינת יוון ולכן המשמעות היא שלא תהייה תוספת מס מעבר למס היווני שישולם. לגבי הכנסת מהשכרת נדל"ן בסעיף 6 לאמנת המס בין ישראל ליוון, הנוסח העברי קובע בפועל כי ההכנסה תמוסה גם בישראל וגם ביוון. לעומת זאת הנוסח הלועזי של האמנה קובע כי ההכנסה מהשכרת נכסי נדל"ן ביוון תמוסה רק ביוון. במקרה של שונות בין הנוסח העברי והנוסח הלועזי, הנוסח הלועזי גובר.
ישראלים יכולים ליהנות משיעורי המס הנמוכים ביוון ואף לא להידרש בהשלמת מס בישראל, שכן בהתאם להוראות האמנה בין ישראל ליוון, ליוון זכות מיסוי בלעדית על הכנסות מהשכרת מקרקעין.
כמו כן, זכות המיסוי הבלעדית הקבועה באמנה חלה גם על רווחי הון ממכירת מקרקעין ולכן יחיד ישראלי המפיק רווח הון ממכירת מקרקעין ביוון עשוי, בהתאם להחלטה על המשך תחולת הפטור הזמני על רווח ההון (ראה לעיל), נסיבות ותכנון, להיות פטור ממס רווח הון על מכירת הנכס הן ביוון והן בישראל, אך חשוב מאד להדגיש כי על אף הפטור ממס מתוקף האמנה, יש צורך לדווח בדוח המס השנתי (דוח 1301 לעצמאיים ויחידים שאינם בעלי תיק פעיל במס הכנסה) על ההכנסות שהופקו או נצמחו מהשקעות נדל"ן ביוון.
תכנון מבנה השקעות
ניתן להשקיע בנדל"ן ביוון באופן ישיר וניתן להשקיע בנדל"ן באמצעות חברה. בתכנון נכון ניתן יהיה ליהנות משיעור מס חברות יווני באמצעות חברה ישראלית שקופה ובישראל לא יידרש המשקיע להשלים מיסים כלל, שכן בהתאם להוראות האמנה בין ישראל ליוון, ליוון זכות מיסוי בלעדית על הכנסות משכירות. משרדינו מלווה את הלקוח בהחלטתו לפעול בחו”ל, בבחירת מבנה האחזקות הבינלאומי המועדף ובמקרים רבים, הליווי כולל פנייה לרשות המסים לשם הסדרת היבטי המס בישראל.
אודות הכותב
רואה חשבון אמנון בן שושן מייסד משרד רואי חשבון בן שושן ושות` ובעל 17 שנות ניסיון בתחום מיסוי נדל"ן בחו"ל ( ארה"ב, פורטוגל, קפריסין, אמירויות ובפרט השקעות נדל"ן ביוון), בניית מבני החזקה מיטיבים ותכנוני מס עבור משקיעים ישראלים.
אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ מס ו/או ייעוץ השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד ואינו מהווה חוות דעת משפטית ו/או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.
חזור למאמרים
כל בעל של עסק אשר מעסיק תחתיו מספר עובדים, מודע אל העלויות אשר כרוכות בכך, אשר הגבוהה מביניהן, היא כ...
מעוניין להקים עסק ומחפש מידע עדכני שיסייע לך להכין את הצעדים הנדרשים לפתיחת תיק עוסק מורשה ברשויות ה...
עם עליית הקניות באינטרנט, הלקוחות נעשים יותר ויותר נגישים לאמצעי התשלום ולכן הם גם קונים יותר.
הכל על מיסוי הנדל"ן בפורטוגל, מיסוי יחידים, שכר דירה, רווח הון והשקעות.
פתח דברים - היבטי מיסוי על מכירת דירת מגורים בחו"ל- מאת רואה חשבון אמנון בן שושן.
