על העסק:

התחדשות עירונית בישראל

(בר לב - מומחים בארגון דיירים לתמ``א 38)

אוכלוסיית ישראל מונה למעלה מ-8 מיליון תושבים ולפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה יותר מ-90% מהם מתגוררים בישובים עירונים. מגמה שככל הנראה רק תלך ותצמח בשנים הבאות.

על פי מספרים אלה, ברור מדוע מצבן החברתי והפיזי של הערים משפיע באופן משמעותי על איכות חייהם של רוב תושבי המדינה. ואכן, לא בכדי, מדיניות תמ``א 35 (תוכנית המתאר הארצית) מגדירה שתכנון ופריסת הישובים בישראל צריך למקד את עיקר הפיתוח באזורים עירוניים ומבונים.

אם תרצו את זה במילים המפורשות מהתוכנית עצמה – ``מתן מענה תכנוני לצורכי הבנייה והפיתוח של מדינת ישראל, תוך הכוונת עיקר הפיתוח למרקמים העירוניים וצמצום תופעת הפרבור`` (מתוך: תמ``א 35, תכנית מתאר ארצית משולבת לבנייה, לפיתוח ולשימור, הוראות התכנית - נוסח משולב, עמ` 1). זוהי אפוא תפיסת עולם כוללת בענף הבניה הידועה גם תחת הכותרת – התחדשות עירונית.

התחדשות עירונית ושיקום מרכזי ערים:

התחדשות עירונית קובעת למשל שהשכונות הוותיקות בתוך הערים מהוות את מאגר הדירות והקרקעות הגדול ביותר עבור תושבי המדינה. אולם נוכח היבטים שונים שהיו קשורים בהקמתן מלכתחילה (כמו תנאי זמן, גישה תכנונית ששלטה בכיפה ומצוקה תקציבית), השכונות זקוקות באופן דחוף להתחדשות עירונית. התחדשות, שאם לא תגיע, תביא לנטישתן ושקיעתן (על כל המשתמע מכך לגבי העיר כמרכז תוסס וחי).

ואכן, התחדשות עירונית מבקשת גם להתמודד עם מגמת הפרבור, הגודש התחבורתי ונדידת מוקדי התעסוקה, הבילוי והמסחר ממרכזי הערים. גורמים שהביאו לעזיבת אוכלוסיות איכותיות והפיכת מרכזי ערים חשובות בישראל לאזורים מוחלשים. זאת, חרף הפוטנציאל הגדול הגלום בהם.

בשל כל האמור המדיניות הממשלתית כיום, ובהתאם אליה גם המגמות בענף הבנייה, מתמקדת בחידוש ושיקום אותן שכונות. כלומר, התחדשות עירונית על ידיחיזוק מבנים ובנייה מחודשת.

היתרונות שבשיקום שכונות ותיקות:

במרבית השכונות הוותיקות הצפיפות נמוכה וישנם שטחים רבים שאינם מנוצלים. קרי, הן טומנות בחובן פתרון אמיתי ואפקטיבי להורדת מחירי הדיור על ידי הגדלת ההיצע הקיים בעזרת התחדשות עירונית, חיזוק מבנים ובנייה מחדש (פינוי בינוי).

במחקר שערכה עמותת מרחב נמצא כי במרכזי הערים בישראל ניתן לבנות כבר עכשיו כ-400 אלף דירות עם פינוי בינוי ובין 150 ל-200 אלף על ידי חיזוק מבנים (עיבוי).

יתרון נוסף של התחדשות עירונית הוא שבשכונות הוותיקות יש כבר תשתיות עירוניות, מוסדות ציבור ותחבורה ציבורית. לכן, עבור משלם המיסים, בניית דירות בשולי ערים על שטח פתוח עולה משמעותית יותר מבנייה בשכונה קיימת. מה גם ששכונות וותיקות לרוב מאופיינות בדירות זולות וקטנות הנגישות לתחבורה ציבורית, ועל כן מדובר בדיור בר השגה שמספק מענה הולם למצוקת הדיור.

כניסה של אוכלוסייה חזקה יחסית מגדילה את העושר החברתי והנכסי של מרכזי הערים, וכפועל יוצא מכך מחזקת גם את התושבים הוותיקים. שיקום על ידי התחדשות עירונית מרחיב את אפשרויות הדיור בתוך אזורים שכבר בנויים ממילא ומפחית את הצורך לבנות בשולי העיר. כך מתאפשרת הגשמתה של מטרה נוספת של התחדשות עירונית והיא הגנה על שטחים שנותרו פתוחים ועל ריאות ירוקות.

התחדשות עירונית בישראל :

בתהליך ההתחדשות העירונית בישראל נעשית החייאה של השכונות הוותיקות ושל אזורים עירוניים. הפיתוח נעשה בתוך גבולות העיר המבונים ותוך ניצול אופטימלי של תשתיות קיימות. מבחינה פיזית, משופרות ומשוקמות התשתיות השונות במרקם הוותיק ומושם דגש על הגדלת היצע הדירות באמצעות פרויקטים כמו פינוי בינוי ותמ``א 38.

מבחינה תרבותית וחברתית, התחדשות עירונית מספקת כלים לחיזוק האוכלוסייה הקיימת ולהשבת אוכלוסייה הטרוגנית ועמידה אל תוך השכונות הוותיקות ומרכזי הערים. החידוש כולל שיקום של המערכת החינוכית, ייעול התחבורה הציבורית, התנעת הפעילות המסחרית והתרבותית, יצירת משרות ועיצוב ומיתוג מחדש של השכונות והמרחב העירוני.

מגמות מתחדשות:

תחום ההתחדשות העירונית נע כמטוטלת בהתאם למגמות השונות בענף הנדל``ן הישראלי. לדוגמה, אם עד לאחרונה ההצלחה של תמ``א 38 הייתה בראש הכותרות, היום יש מומחים שמעריכים שהכיוון העתידי יהיה פינוי בינוי. כלומר, אזורים שלומים המיועדים לפינוי ולבינוי כאשר המהלך הוא הרבה יותר רוחבי אך עם אלמנטים נקודתיים.

עד לפני מספר שנים יזמים רבים ובעלי דירות נמנעו מפרויקטים של פינוי בינוי בשל הבירוקרטיה שהייתה כרוכה בתהליך, ולאחרונה ניתן לראות שינוי משמעותי לטובה. כך מתחדשים למעשה אזורים שלמים ובמקרים מסוימים מדובר על שכונות ממש. הרשויות החלו להפנים את העניין ולכן המגמה צפויה לגדול ולצמוח.



** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ/ ו/או חות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתכמת על הדברים האמורים.


אנחנו מזמינים אתכם לפגוש אותנו באתר הבית שלנו שכתובתו : http://www.barlev-38.co.il

מילות מפתח:
פינוי בינוי, חוק פינוי בינוי, חוק פינוי בינוי פיצויים, התחדשות עירונית, חיזוק מבנים, תמ``א 38, תמ``א 38 3א, תמ``א 38 בתל אביב, תמ``א 38 ברמת גן, תמ``א 38 תיקון 4, תמ``א 38 תיקון 2